Opkoopbescherming

1. Wat houdt opkoopbescherming in?

Opkoopbescherming betekent dat u een woning in de eerste 4 jaar na aankoop* niet mag verhuren. Tenzij wij hiervoor op basis van een van de wettelijke of gemeentelijke uitzonderingen uit de huisvestingsverordening een vergunning hebben verleend. 

Het doel van opkoopbescherming is om zoveel mogelijk betaalbare koopwoningen beschikbaar te houden voor kopers die er zelf gaan wonen. Dit is belangrijk omdat er een tekort aan woningen is.

*Met ‘aankoop’ bedoelen we in dit geval: de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar.

2. Geldt de opkoopbescherming voor alle woningen?

Opkoopbescherming is wettelijk gezien alleen toegestaan voor goedkope en middeldure koopwoningen. In gemeente Utrechtse Heuvelrug ligt de prijsgrens bij een WOZ-waarde van € 487.000. Daarmee beschermen we ongeveer 60% van de totale koopwoningvoorraad. De opkoopbescherming geldt niet voor woningen met een hogere WOZ-waarde. 

De opkoopbescherming geldt ook alleen voor woningen waarvan het juridisch eigendom na 11 april 2023 wordt overgedragen en die voorafgaand aan de overdracht nog niet (langer dan 6 maanden) verhuurd werden. Had u de woning vóór deze datum al in eigendom? Dan mag u deze nog wel (blijven) verhuren.

De opkoopbescherming is van kracht in de gehele gemeente Utrechtse Heuvelrug en geldt voor alle woningtypen.

3.Hoe weet ik wat de WOZ-waarde van een woning is?

De WOZ-waarde kunt u inzien op de website WOZ Waardeloket.

4. Wordt de prijsgrens geïndexeerd?

Ja. We indexeren de prijsgrens elk jaar op 1 juli. 

5. Vanaf welk moment is de opkoopbescherming van toepassing?

De datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar bepaalt of de opkoopbescherming van toepassing is. Dit is meestal de datum waarop de woning passeert bij de notaris, of hooguit enkele dagen later. Was de levering op of na 11 april 2023? Dan valt de woning onder de opkoopbescherming.

Als de woning zonder akte van levering aan de nieuwe eigenaar kan worden overgedragen (bijvoorbeeld bij een erfenis), geldt de opkoopbescherming niet.

6. Wanneer kan ik een vergunning krijgen voor verhuur onder opkoopbescherming?

In  de huisvestingsverordening zijn 3 uitzonderingen opgenomen. In deze gevallen moet de eigenaar wel een vergunning aanvragen om de woning te mogen verhuren, maar mogen wij de vergunning in beginsel niet weigeren.

7. Welke uitzonderingen op de opkoopbescherming zijn er?

De eerste uitzondering is het in gebruik geven (verhuren) van de woning aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad. Op de website van Rijksoverheid kunt u nagaan welke familierelaties hieronder vallen.

De tweede wettelijke uitzondering geldt voor woningen die voor maximaal 1 jaar niet-toeristisch worden verhuurd, nadat de eigenaar hier tenminste een jaar zelf heeft gewoond.

De derde uitzondering gaat over woningen die onlosmakelijk onderdeel uitmaken van (dat wil zeggen: een kadastrale eenheid vormen met) een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

8. Hoe verhouden de regelingen voor opkoopbescherming en kamerverhuur zich tot elkaar?

Kamerverhuur en opkoopbescherming zijn verschillende regelingen met verschillende wettelijke grondslagen. Een woning die onder de opkoopbescherming valt mag in principe niet worden verhuurd. Niet in zijn geheel en niet per kamer. Het heeft daarom geen zin om een omgevingsvergunning voor kamerverhuur aan te vragen voor een recent aangekochte woning die onder de opkoopbescherming valt.

9. Kan ik bezwaar maken tegen het besluit van de gemeente om opkoopbescherming in te voeren?

Tegen het besluit van de gemeenteraad om opkoopbescherming in te voeren, staat geen bezwaar en beroep open. Tegen het besluit op een vergunningaanvraag (voor verhuur onder opkoopbescherming) kunt u of derdebelanghebbende wel bezwaar maken. Als we uw individuele bezwaar gegrond verklaren, betekent dat niet meteen dat de regels over opkoopbescherming in de huisvestingsverordening niet meer gelden.

10. Wat gebeurt er als ik zonder vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming toch mijn woning verhuur?

Als de opkoopbescherming van toepassing is op uw woning en u besluit deze toch te verhuren, bent u in overtreding. Op deze overtreding staat een boete van € 7500. Bij herhaling van dezelfde overtreding binnen 4 jaar is de boete € 18.500.

11. Ik wil een woning kopen die al verhuurd is, met de intentie om het huurcontract over te nemen. Mag ik deze woning nog verhuren?

Als de woning op het moment dat u juridisch eigenaar wordt langer dan 6 maanden verhuurd is (en dit niet gebeurt op grond van een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming), kunt u de woning zonder vergunning blijven verhuren, ook als de huidige huurder opzegt. Dat geldt ook als de woning per kamer wordt verhuurd. 

Onder ‘het moment dat u juridisch eigenaar wordt’ verstaan we ook in dit geval: de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Let wel op of er andere vergunningen nodig zijn voor kamerverhuur.

Is de woning op deze datum minder dan 6 maanden verhuurd (of vrij van huur en gebruik)? Dan geldt de opkoopbescherming wél en heeft u een vergunning nodig om de woning te mogen blijven verhuren. Verlenen wij deze vergunning niet, dan kan de huurder niet in de woning blijven wonen. Ga dus na of verhuur toegestaan is of wordt (met een vergunning), voordat u een huurcontract aangaat. Zo voorkomt u narigheid voor u of de huurder.

12. Ik wil een woning kopen die tot recent altijd verhuurd is geweest, maar nu (deels) onverhuurd verkocht wordt. Mag ik deze woning straks nog verhuren of is de opkoopbescherming van toepassing?

Strikt volgens de letter van de wet zou de woning onder opkoopbescherming vallen. Het gaat om een woning die op dat moment vrij van huur is. Maar de bedoeling van de wet is om de bestaande koopwoningvoorraad te beschermen tegen opkopen en omzetten van koop naar huur. Daar is in deze situatie geen sprake van. De woning werd al jaren verhuurd. De woning was langer dan 6 maanden in verhuurde staat. Die huur wordt echter kortstondig (weken, geen maanden!) onderbroken door het opzeggen van een huurcontract.

In deze situatie handelen we daarom in geest van de wet en niet in letter van de wet. Dat houdt in dat als voldoende is aangetoond dat de woning al veel langer verhuurd werd en steeds verhuurd is geweest, de opkoopbescherming niet van toepassing is en de woning verhuurd mag blijven. 

13. Ik heb al een woning die verhuurd is. Mag ik deze nog opnieuw verhuren als de verhuur aan de huidige huurder eindigt?

Als u de woning vóór 11 april 2023 al in eigendom had, mag u deze zonder vergunning opnieuw verhuren als de verhuur aan de huidige huurder eindigt.

14. Ik koop een bestaande huurwoning van een eigenaar die al een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming heeft. Kan ik deze vergunning overnemen?

Nee, de vergunning is persoons-, locatie- en situatiegebonden. Als nieuwe eigenaar moet u zelf een vergunning aanvragen om de woning te mogen verhuren. Daarbij is het niet vanzelfsprekend dat u een vergunning krijgt, omdat de vorige eigenaar die ook had. Een nieuwe vergunning wordt in principe alleen verleend als de nieuwe verhuursituatie ook onder een van de uitzonderingen valt.

15. Wij willen een woning kopen voor ons kind die vanaf september 2023 in Utrechtse Heuvelrug gaat studeren. Mag dat nog?

Ja, het in gebruik geven van een woning aan een kind van de eigenaar valt onder de wettelijke uitzonderingen. Vanaf 11 april 2023 moet u hiervoor wel een vergunning aanvragen. Had u de woning vóór 11 april 2023 al in eigendom, dan kunt u deze nog zonder vergunning verhuren.

15a Mijn dochter of zoon gaat in de woning wonen, mogen daar 1 of 2 studievrienden bij in komen wonen?

Zoals bij vraag 15 omschreven valt het in gebruik geven van een woning aan een kind van de eigenaar onder de wettelijke uitzonderingen. Vanaf 11 april 2023 moet u hiervoor wel een vergunning aanvragen. Had u de woning vóór 11 april 2023 al in eigendom, dan kunt u deze nog zonder vergunning verhuren.

Het is mogelijk om in de tijd dat uw kind daar woont studievrienden daarbij in te laten wonen. In dat geval moet er ook een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor tijdelijke kamerverhuur.* De omgevingsvergunning hangt dan samen met de vergunning opkoopbescherming. Als de reden waarvoor de vergunning opkoopbescherming vervalt, vervalt ook de omgevingsvergunning voor kamerverhuur. Als uw kind vertrekt en de situatie verandert, moeten de studievrienden ook de woning verlaten. Heeft uw kind 4 jaar of langer in de woning gewoond, dan is de opkoopbescherming daarna niet meer van toepassing op uw woning.

*Let op, het is mogelijk dat nog andere vergunningen noodzakelijk zijn voor het gebruik van de woning voor kamerbewoning. Zonder deze vergunningen mag u de woning niet (laten) gebruiken voor kamerbewoning. Wij adviseren u om contact met ons op te nemen.

16. Ik ga de woning (die valt onder de opkoopbescherming) verhuren aan mijn kind. Kan ik de woning blijven verhuren als mijn kind besluit te verhuizen?

De eerste 4 jaar mag u uw woning alleen verhuren met een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming. Deze is persoons-, locatie- en situatiegebonden. Als uw kind vertrekt en de situatie verandert, vervalt uw vergunning. Heeft uw kind 4 jaar of langer in de woning gewoond, dan is de opkoopbescherming daarna niet meer van toepassing op uw woning.

17. Ik heb een winkelpand met bovenwoning gekocht. Mag ik de bovenwoning verhuren?

Als de winkel en de woning een kadastrale eenheid vormen, mag u de woning op grond van een wettelijke uitzondering verhuren. U heeft dan wel een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming nodig. De vergunning geldt zolang de opkoopbescherming van toepassing is, en zolang u aan de voorwaarden blijft voldoen.

Als u de winkel en bovenwoning bijvoorbeeld juridisch splitst en de bovenwoning afzonderlijk verkoopt, dan vervalt de vergunning. De nieuwe eigenaar mag de bovenwoning niet verhuren, tenzij de nieuwe eigenaar ook voor een vergunning in aanmerking komt.

18. Ik ben eigenaar-bewoner en verkoop mijn woning. De vraagprijs is € 295.000. Kan ik mijn woning nog aan een investeerder verkopen?

Voor de vraag of de opkoopbescherming van toepassing is op uw woning is de WOZ-waarde op 1 juli 2024 bepalend. Die moet lager zijn dan € 615.000. U mag altijd verkopen aan een investeerder, maar u verkoopt wel een ‘beschermde’ woning. Dus de nieuwe eigenaar mag de woning niet gaan verhuren.

19. Ik wil een woning van een particuliere verhuurder (geen woningcorporatie) gaan huren. Wie garandeert mij dat de woning verhuurd mag worden en dat ik er niet uitgezet word als de huidige eigenaar de woning verkoopt?

Was de WOZ-waarde van de woning in 2023 gelijk aan of hoger dan € 487.000 en/of was de verhuurder al vóór 11 april 2023 eigenaar van de woning? Dan kunt u ervan uitgaan dat de woning zonder vergunning mag worden verhuurd. 

Voordat u de huurovereenkomst tekent, kunt u de WOZ-waarde van de woning opzoeken op de website van WOZ Waardeloket. Was de WOZ-waarde van de woning in 2023 lager dan € 487.000? Dan is het belangrijk om te weten op welk moment de verhuurder eigenaar van de woning is geworden. Tegen betaling van een klein bedrag kunt u dit nagaan op de website van het Kadaster.

Is de verhuurder na 11 mei 2023 eigenaar geworden? Dan is een vergunning nodig om de woning te verhuren. Heeft hij deze vergunning niet en besluit u de woning toch te huren? Dan moet u er rekening mee houden dat wij handhavend kunnen optreden en u de woning weer moet verlaten.

Mocht de verhuurder de woning binnen 6 maanden na het aangaan van de huurovereenkomst verkopen, dan kan dat tot gevolg hebben dat u de woning moet verlaten. U heeft dan nog wel huurbescherming. Dat betekent dat de nieuwe eigenaar u niet zomaar uit de woning mag zetten, maar met u tot overeenstemming moet komen. Dit is een privaatrechtelijke kwestie waarbij geen rol voor ons is weggelegd. We raden u aan om in dat geval juridisch advies in te winnen.